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FORO HIPOTECARIO DE MADRID
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El jueves 19 de noviembre de 2009 tuvo lugar en Madrid en la Sala de la Dirección
General de Participación Ciudadana sita en la C/ Bailén, el I Foro
Hipotecario Autonómico con la presencia de representantes de distintas Asociaciones e
Instituciones de Madrid, entre ellas, ATTAC (Ernesto y Ricardo Zaldívar), Asociación
Rumiñahui Hispano-Ecuatoriana (Miriam Soto), Asociación Karibu (Chon Vargas) y por
parte de la OMIC de Móstoles, Mercedes César. Por parte de ADICAE estuvieron
presentes: Miguel Ángel Villalba (Asesor jurídico), Juan José Manchado (Secretario de
Adicae Madrid) y Lucía Fernández (Coordinadora de Adicae Madrid)
Al mismo, habían sido invitados representantes de otros organismos como Cáritas Madrid,
UGT, la Oficina Municipal de Información y Orientación para la integración del
Ayuntamiento de Madrid, diferentes OMIC's de la provincia de Madrid, todos los CEPIS de
la CC.AA y Asociaciones de Inmigrantes, así como la Asociación de vecinos PAU de
Vallecas, que no pudieron estar presentes pero enviaron sus aportaciones para sumarlas a lo debatido en el Foro.
El programa del Acto presentaba los tres escenarios en los que se puede dividir la actual
situación de endeudamiento en España: la Burbuja inmobiliaria y la crisis y el
sobreedeudamiento planteando el por qué de la inacción de las Administraciones. En
segundo lugar, un breve análisis del presente exponiendo los abusos de las entidades que
acaban costando dinero a los consumidores y finalmente, una mesa redonda con la
intervención directa de los participantes explicando cuál es su método de trabajo, con qué
situaciones se encuentran a diario, y según su experiencia, qué medidas proponen o
consideran adecuadas para mejorar la situación actual.
LA BURBUJA INMOBILIARIA Y CRISIS: UN PROBLEMA ECONÓMICO, SOCIAL Y FAMILIAR QUE PUEDE ABOCAR AL SOBREENDEUDAMIENTO.
Se mencionaron muchos factores para esta burbuja inmobiliaria: incremento de la demanda (baby-
boom, inmigrantes), bonanza económica, especulación, suelo-ayuntamientos-corrupción,
efecto riqueza (revalorización de los activos de la clase media) en el que vivía tan
cómodamente instalada la clase política, que no se atrevió a frenar la situación.
El recorrido de los precios de la vivienda lo ha
n marcado las entidades financieras al facilitar que las familias se endeudaran cada
vez en mayor porcentaje respecto a sus ingresos y por mayor tiempo. Se ha concedido
crédito indiscriminadamente, sin valoración del riesgo que suponía animar a los hogares a
la compra de vivienda sobrevalorada. El resultado es evidente, los consumidores hemos
salido perdiendo mientras que la Banca, promotores, constructores, ayuntamientos y
gobiernos, todos fueron cómplices en el sesgo hacia la propiedad: fiscalidad favorable,
abandono del alquiler, mito de la revaloración perpetua, recalificación salvaje de suelo
para facilitar la burbuja y financiar el dispendio local, mito de que alquilar es tirar el dinero.
Hay una crisis subprime propia, fruto de la banca española por un abuso de crédito
irresponsable. Los hogares malvivían en la precariedad y el
endeudamiento, situación insostenible a la que la crisis internacional ha puesto la puntilla.
Acceder a vivienda sobrevalorada (y que en consecuencia el precio de la misma subiera
aún más) se hizo posible a través de productos y prácticas aberrantes: financiación muy
alta sobre el valor de tasación o manipulación de esta, períodos de carencia, tipos
atractivos durante los primeros seis meses, extensión del plazo.
EL PAPEL DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS PARA COMBATIR LA CRISIS HIPOTECARIA Y EL SOBREENDEUDAMIENTO FAMILIAR. RESPONSABILIDAD DEL GOBIERNO, LEGISLADOR, JUECES, REGULADORES Y SUPERVISORES FINANCIEROS.
En este apartado se fue analizando el papel y qué postura tomaron las diferentes Administraciones públicas durante los anteriores años previos y durante la crisis y la explosión de la burbuja inmobiliaria.
El Banco de España en 2003 pedía moderación para evitar morosidad futura con medias tintas, lo único que le interesaba es que los balances absorbieran los
'daños colaterales' del exceso cometido hasta entonces y que aún estaban por venir.
Por otra parte, los notarios ni asesoraron, ni denunciaron cláusulas abusivas, y miraron
para otro lado durante los acuerdos de pago en negro.
Los jueces no tienen ningún poder moderador para que, a la vista de las circunstancias y
el vicio en el consentimiento que sobrevuela muchas firmas de hipotecas, imponer
soluciones equitativas.
Y, finalmente, el Gobierno cuyas medidas deben considerarse como absolutamente
ineficaces para combatir la crisis.
ABUSOS DE LAS ENTIDADES QUE ACABAN COSTANDO EL DINERO A LOS CONSUMIDORES.
Los consumidores aún con una reciente Ley General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios del año 2007, son y siguen siendo carne de cañón para las
entidades financieras que omiten datos importantes tanto en sus folletos publicitarios
como en las ofertas vinculantes y posteriormente, las cláusulas recogidas en las
escrituras de préstamo hipotecario no son correctamente leídas y, por consiguiente,
entendidas por el gran público que firma sin conocer qué condiciones está aceptando, en
lo que podemos denominar el “contrato más importante que un consumidor va a firmar en
"toda su vida".
Como consecuencia de esta falta de información o información incompleta, la
imposibilidad de negociar condiciones de la hipoteca, los productos vinculados a la misma
que son impuestos como obligatorios traen como resultado las denominadas "cláusulas
abusivas" un claro exponente de las malas prácticas bancarias.
El Euribor, el tipo de interés al que están referenciados la gran mayoría de los préstamos
hipotecarios en España, es un dato que refleja la incertidumbre interbancaria. ¿Por qué no
puede ser admitido el tipo fijo? Existen medidas en otros países donde se permite variar
del tipo fijo a variable y, viceversa, sin coste alguno, puntualiza Ernesto.
En la actualidad, uno de los principales problemas para un alto porcentaje de la población
española con una hipoteca, son los denominados "Contratos de intercambios de tipos" o
también conocidos como "Seguros Swap". Su denominación, para empezar, ya causa
confusión puesto que no son un seguro (producto conocido y entendido por los
consumidores) sino derivados financieros que cotizan en mercados secundarios (lo cual,
obviamente, está lejos de ser un producto adecuado para consumidores minoristas o sin
experiencia en inversión). Se compara con los hedge funds los cuales en su origen eran
considerados como una especie de seguros.
La reprsentante de la OMIC de Móstoles explicó que el artículo 19 del RD Ley de 2003 de medidas de reforma
económica recogía la posibilidad de ofrecer seguros o productos derivados que beneficien
al consumidor, pero no cabe duda de que esa aplicación en la actualidad tiene un
marcado carácter especulativo. Se remarca la función de información y prevención por
parte de las Oficinas Municipales de Información al Consumidor y de las Asociaciones de
Consumidores.
Desde ATTAC se asegura que no cabe ninguna duda de que la “Economía se ha convertido en un casino”, los trabajadores de la banca no prestan asesoramiento sino una
marcada labor comercial, cumplen objetivos prestablecidos, habría que volver al concepto
de que “La Banca tiene que ser aburrida, es decir, vender productos que se conozcan”
Los efectos de estas cláusulas abusivas son: la desprotección de los consumidores
respecto de los abusos de las entidades financieras y el fenómeno de la contratación en
masa a través de los denominados "contratos de adhesión" cuyas cláusulas son
redactadas unilateralmente por una de las partes. A este respecto, los asistentes recalcan
la importancia de la figura del Notario cuya función de fedatario público que tiene que
ayudar a la parte más débil no se cumple sino que en muchos de los casos están
"comprados" por las inmobiliarias.
Otro tema que salió a la luz fue el ¿Por qué no se pide una especialización de los jueces?
A juicio de la representante de la OMIC, el artículo 51 de la Constitución Española
establece que "deben existir mecanismos adecuados de protección al consumidor". Sin
embargo, esto no existe ya que no hay especialización de la justicia. Sería necesario
potenciar procedimientos rápidos, donde predominase una sencillez de lenguaje
comprensible para todos, que el juez adoptase un punto de vista cercano al del
consumidor, un procedimiento donde no fuera necesario ni la presencia del abogado ni del
procurador, en definitiva, la aplicación de criterios de equidad.
EL SOBREENDEUDAMIENTO FAMILIAR: MEDIDAS EFICACES PROPUESTAS DESDE LOS COLECTIVOS REPRESENTATIVOS DE CIUDADANOS Y CONSUMIDORES. DICTAMEN DEL CONSEJO DE CONSUMIDORES Y USUARIOS A PROPUESTA DE ADICAE.
Desde la Asociación Rumiñahui Hispano-Ecuatoriana, se expuso su experiencia en cuanto a las consultas que se han atendido a lo largo de este año 2009 en materia hipotecaria y destacó que el origen de
esta situación de sobreendeudamiento deriva de tasaciones altas, un exceso de
financiación fácil, gran comercialización de créditos rápidos sin información del porcentaje
de interés, el alto coste de la vivienda en los últimos años y la primacía de la compra
frente al alquiler.
Se volvió a mencionar además una publicidad engañosa que no refleja las comisiones y los tipos de
interés de una forma clara, también se desconoce el coste real de la TAE lo que supone
un aumento del coste de devolución del crédito. Las entidades financieras deberían
entregar a los consumidores información necesaria y suficiente en formato papel con una
antelación mayor.
Asume que las Asociaciones de Inmigrantes deberían haber informado a este colectivo
con más profundidad en la época de bonanza económica aunque apunta, también, la falta
de consciencia de los consumidores que sin informarse y asesorarse suficientemente, y
con la facilidad en la concesión de crédito, contrataron alegremente préstamos
hipotecarios y créditos al consumo abocando entre unos y otros, a la actual situación de
sobreendeudamiento.
Desde ATTAC se estima que estamos en un momento donde
debe primar la denuncia general frente a la particular del tan consabido "¿Qué hay de lo
mio?" para ello, considera necesario una mayor coordinación de los colectivos
(Asociaciones y Organizaciones) que culminen en actuaciones de movilización y activismo
social en la calle, mediante concentraciones, manifestaciones, performances, etc.
Por parte de la OMIC de Móstoles, Mercedes César señala las cuestiones más
problemáticas en su oficina en materia de hipotecas son:
Falta de obtención de financiación en la compraventa sobre plano
; Subrogación pasiva en el préstamo del constructor. El banco ya no subroga salvo si lo
establece el contrato, en cuyo caso, no hay ningún tipo de problema. Sin embargo, si no
hay cláusula no hay financiación; VPO: se ha dado una situación de especulación con la vivienda protegida mediante el
sobreprecio, el dinero negro, las tasaciones incompletas, lo cual debería estar
considerado como fraude; la cesación de crédito y la compra de deuda por despachos de abogados que
generan llamadas y escritos amenazantes, sin comunicación de la fecha de la factura de
cara a conocer la prescripción de dicha deuda.
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PRINCIPALES CONCLUSIONES
- Los consumidores hemos
salido perdiendo mientras que la Banca, promotores, constructores, ayuntamientos y
gobiernos, todos fueron cómplices en el sesgo hacia la propiedad: fiscalidad favorable,
abandono del alquiler, mito de la revaloración perpetua, recalificación salvaje de suelo
para facilitar la burbuja y financiar el dispendio local.
- Abuso de concesión de crédito. El "credito para todo", lo que ha originado situaciones de sobreendeudamiento.
- No hay eduación financiera en este país, por lo que en muchas ocasiones no se valora objetivamente los pros y contras en la solicitud de un préstamo hipotecario o crédito.
- Falta de especialización de los jueces ante las situaciones de embargos familiares.
- Falta de legislación que proteja al consumidor en los procedimientos de embargo.
- No ha habido, ni lo hay, un verdadero control de la comercialización de préstamos hipotecarios. Tampoco de la publicidad, que expone las hipotecas como si fuese un producto más, y que crea confusión y falsas expectativas en los consumidores a la hora de contratar.
PROPUESTAS DE SOLUCIÓN:
- Especialización de los jueces en materia financiera.
- Reducción de las
costas del procedimiento judicial de embargo, que corren a cargo del deudor.
- Nueva Ley de Garantías de las cantidades entregadas a cuenta, ya existe una Ley 57 de
1968, pero se incumple.
- Acciones de Cesación por la Administración: tales como acciones judiciales en materia
de defensa del consumidor.
- Los documentos notariales en general y los relativos a los préstamos hipotecarios en
particular deberían ser mucho más claros y comprensibles para los profanos ciudadanos.
- Necesidad de acciones colectivas de denuncia, sensibilización y reivindicación pública.
- Normativa efectiva que prohiba la concesión de más del 80% del valor de tasación de la vivienda hipotecada.
- Normativa que exija rigurosos y responsables estudios económicos de las posibilidades de endeudamiento de quien solicita el crédito o préstamo.
- Acciones de cesación por parte de la Administración, potestad que tiene otorgada pero
que ha caído en el olvido.
- Aprobación de una Ley de Sobreendeudamiento.
- Creación de Unidades de
Asesoramiento al consumidor en materia de sobreendeudamiento en las Administraciones Públicas. |
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