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FORO HIPOTECARIO DE CATALUÑA
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 El Foro Hipotecario Catalán, celebrado el pasado 25 de noviembre en el Centro Cívico Pati Llimona de Barcelona, permitió congregar a representantes de diferentes asociaciones, entidades, instituciones y colectivos, como la Diputación de Barcelona, las Oficinas Municipales de Vivienda, el Ayuntamiento de Barcelona, el Observatorio de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales (DESC), la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, la Confederación de Asociaciones de Vecinos de Cataluña (CONFAVC), los sindicatos UGT y CCOO, la Asociación de Inmigrantes Fedelatina, la OMIC de Viladecans, la Unión de Consumidores de Cataluña (UCC), Cáritas Diocesana, la Escuela Municipal de Consumo Lluïsa Cura, la Coordinadora de Usuarios de la Sanidad (CUS) y la Asesoría Consumidorista Roquetes.
LA BURBUJA INMOBILIARIA Y CRISIS: UN PROBLEMA ECONÓMICO, SOCIAL Y FAMILIAR QUE PUEDE ABOCAR AL SOBREENDEUDAMIENTO.
 El endeudamiento de las familias, la causa principal del cual es el préstamo hipotecario, sitúa a España en los primeros lugares del ranking internacional del endeudamiento familiar, y ha alcanzado tal nivel de gravedad que la amenaza de embargo de la vivienda habitual, las nóminas y otros activos patrimoniales de las familias es cada vez más una realidad para cientos de miles de consumidores. En el caso concreto de los consumidores catalanes, y según datos del Consejo General del Poder Judicial, desde 2007 y hasta el primer semestre de 2009, Barcelona era la provincia con más ejecuciones hipotecarias de toda España.
El excesivo nivel de endeudamiento ha sido impulsado por los bajos tipos de interés, la supuesta e irreal bonanza económica, la comercialización indiscriminada y poco transparente de productos de financiación, la falta de planificación y formación de los contratantes y, sobretodo, por el incremento desmesurado de los precios de un bien tan esencial como la vivienda, consecuencia directa de una de las burbujas inmobiliarias y especulativas más grandes de Europa. El peso que este componente del presupuesto familiar tiene y el aumento de su coste ha ocasionado que muchas familias hayan tenido que endeudarse para poder hacer frente a su pago. Los datos objetivos así lo confirman: el endeudamiento familiar ha crecido sistemáticamente por encima de la renta en los últimos años, lo que hace que el ratio entre las dos haya crecido desde el 45% del año 1995 o el 76,7% el año 2001, hasta llegar al 140% en el año 2008.
La ausencia de un marco legal que sea capaz de proteger a los consumidores y hacer frente a una situación de embargo masivo de un bien esencial como es la vivienda, merece una respuesta inmediata por parte de la sociedad civil y de todos los organismos, asociaciones e instituciones competentes. La vivienda es un derecho social de futuro y no un producto de inversión, moneda de cambio y especulación como ha sido hasta ahora, ya que no todos hemos sido partícipes de esa gran fiesta lucrativa de la que se han beneficiado unos pocos.
Sin duda, existen algunos segmentos de población que, por sus características, están más expuestos al riesgo de sobreendeudamiento que el resto. Generalizando, y siendo conscientes de que esta situación puede alcanzar a miembros de todos los estratos de acuerdo con su realidad y grado de incidencia de los factores desencadenantes, los jóvenes y los inmigrantes son por excelencia los principales grupos de riesgo.
EL PAPEL DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS PARA COMBATIR LA CRISIS HIPOTECARIA Y EL SOBREENDEUDAMIENTO FAMILIAR. RESPONSABILIDAD DEL GOBIERNO, LEGISLADOR, JUECES, REGULADORES Y SUPERVISORES FINANCIEROS.
 Los asistentes comparten el hecho de que un bien esencial como es la vivienda ha acabado siendo una mercancía en un mercado que se ha dejado que se regulara a sí mismo, cosa que no sólo no ha pasado, sino que la desregulación todavía ha sido mayor.
Ha habido una precariedad en las políticas de alquiler (precios inaccesibles, fianzas muy altas, avalistas, falta de diligencia en los desalojos) y eso tampoco ha permitido que el alquiler fuera fomentado ni utilizado como medida sustitutiva a la compra. En los últimos años el mercado inmobiliario de compra-venta de inmuebles ha perjudicado al mercado del alquiler de tal forma que aquellas personas que por ideología de vida u opción personal o laboral optase por el alquiler han visto como los precios se desorbitaban de tal forma que incluso hacía pensar en la compra como la opción más barata a corto plazo.
Todo esto unido a la falta de intención política de limitar el precio de la vivienda (tanto de compra como de alquiler) ha provocado hoy día una situación que no agrada a nadie. Las medidas que el Gobierno ha implantado han tenido un nulo impacto en Cataluña, y no sólo debido a la resistencia de las entidades a modificar su actuación: son insuficientes y están diseñadas sin tener en cuenta la realidad social que vivimos. Para tener la ayuda tengo que ganar tan poco que no compensa, parecen ayudas hechas para estudiantes que trabajan a media jornada, incluso se cierran para los que tienen más de 30 años. No es lo mismo un mileurista en Cataluña que en otra Comunidad Autónoma.
Uno de los aspectos esenciales de esta problemática es determinar bien las diferentes responsabilidades, pues no han de exigirse de igual manera. Hay diferentes actores que han formado parte de esta "fiesta" especulativa y que no todos tienen el mismo nivel de responsabilidad. Por ejemplo, nunca se habla del papel y la responsabilidad que en todo este entramado lucrativo han tenido los notarios, registradores de la propiedad y tasadores, a quienes también debemos comenzar a exigir responsabilidades directas y solicitar de la Administración un mayor y más exhaustivo control para que la normativa se aplique adecuadamente.
ABUSOS DE LAS ENTIDADES QUE ACABAN COSTANDO EL DINERO A LOS CONSUMIDORES.
Hay falta de transparencia a la hora de comercializar productos a personas sin la adecuada formación para entenderlos. Falta de información previa importante para la toma de decisiones o transmisión de información sesgada, incompleta, incierta y poco clara.
La comercialización agresiva e indiscriminada de tarjetas, préstamos personales y al consumo por parte de las entidades de crédito han situado a los consumidores en una situación especialmente grave ante una crisis que esas mismas fórmulas han propiciado . Esta política, basada en una publicidad poco controlada y demasiadas veces engañosa, distorsiona las expectativas del consumidor que lo único que recibe es la posibilidad de obtener dinero fácilmente y de manera más económica que años antes, endeudándose más y sin analizar su capacidad de pago.
Las entidades financieras, que han abusado del crédito en su propio beneficio imponiendo condiciones abusivas durante toda la etapa de expansión indiscriminada e irresponsable del crédito, se han pasado ahora al extremo opuesto, imponiendo nuevas y aún más restrictivas condiciones, lo que ha originado una paralización de la demanda crediticia, pero también una negación de créditos sistemática, dadas las condiciones muchas veces imposibles de cumplir y otras abusivas, a aquellos que los solicitan y necesitan.
EL SOBREENDEUDAMIENTO FAMILIAR: MEDIDAS EFICACES PROPUESTAS DESDE LOS COLECTIVOS REPRESENTATIVOS DE CIUDADANOS Y CONSUMIDORES. DICTAMEN DEL CONSEJO DE CONSUMIDORES Y USUARIOS A PROPUESTA DE ADICAE.
En esta parte del foro se expusieron alternativas a la situación que supondrían una verdadera política de apoyo a las familias y una efectiva aplicación de la transmisión de los beneficios de las ayudas al sistema financiero hacia familias y empresas, así como beneficios claros para la reactivación económica.
Se incide en la importancia de encontrar soluciones inmediatas. La situación actual requiere que exijamos a las instituciones urgentemente ayudas sociales a las familias: ya ha sido el turno de la banca, se ha dado apoyo a las entidades financieras (y hasta cierto punto es comprensible, la Banca es necesaria y es pilar esencial del sistema económico actual), luego se ha ayudado a las PYMES a través del ICO (y también es comprensible, son el motor económico para que exista empleo, etc), pero ahora llega el turno de ayudar también a la sociedad y a aquellas personas que lo necesiten porque probablemente sean la parte más importante y contribuyente del sistema.
Después de explicarla a algunos de los asistentes que la desconocían, todos los asistentes asienten y certifican la necesidad urgente de aprobar una Ley de Sobreendeudamiento Familiar para apoyar y dar respuesta justa a todos los hipotecados con problemas de sobreendeudamiento y ponernos a la altura del resto de países europeos que ya las aplican en su ordenamiento jurídico.
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PRINCIPALES CONCLUSIONES
- Falta de transparencia en todo el sistema financiero. Desde la solvencia de las entidades financieras hasta la comercialización de cada uno de los préstamos hipotecarios, pasando por la publicidad de los productos de crédito.
-Ausencia de herramientas y competencias de las CCAA y de los Ayuntamientos para regular, gestionar y controlar aspectos en materia de consumo financiero, sobreendeudamiento y vivienda.
Descoordinación entre las diferentes Administraciones en tema de servicios y derechos sociales.
-Pérdida de la idea de vivienda como derecho social.
- Pérdida de la función social de las Cajas de Ahorro.
- Problemas para acceder al alquiler, precariedad de las políticas de alquiler.
- Insuficiencia de las medidas tomadas por el gobierno, pues no llegan a muchos hipotecados y dependen de la voluntad de las propias entidades financieras.
- Diferencias llamativas con respecto a las hipotecas en otros países europeos respecto a la propia definición de “Hipoteca”. En España la hipoteca está absolutamente grabada en la persona, es la persona la que se hipoteca y no el bien inmueble. En el sistema hipotecario español, esta diferencia de término hace que la carga recaiga directamente sobre la persona y todos sus bienes, no solamente sobre la vivienda, de forma que ante una situación de impago, todos los recursos económicos de esa persona se vienen abajo por estar estrictamente relacionados.
- Estamos por tanto ante un préstamo personal con garantía hipotecaria.
- Es alarmante que la Administración pública siempre tome mano de la banca para realizar el asesoramiento de los consumidores y no de las asociaciones de consumidores o entidades que están realizando una verdadera labor de asesoramiento en este tema desde hace años (plataformas, etc) y que además conocen la situación no a nivel financiero sino social (se trata de una problemática social, no financiera).
-Actualmente, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la vivienda va a subasta al 50% de su valor actual de tasación y, puesto que tras la última reforma se han dejado de publicar los edictos con las subastas, nadie acude ya a ellas por lo que la entidad en la mayoría de los casos se adjudica la vivienda y el deudor se queda con el 50% de la deuda y todos sus bienes embargados, además de estar perpetuamente en las listas de morosos y por ello no poder ya más acceder a financiación de ningún tipo. A su vez, la entidad financiera obtiene de esto un doble negocio puesto que se queda con la vivienda por el 50% que luego venderá y a lo cual sacará probablemente gran beneficio, además de la deuda que el consumidor resta por pagar. Las ejecuciones hipotecarias tal y como están reguladas son un lucro extraordinario para la banca, lo cual es una situación absurda y tremenda para el consumidor que se ve ahora sin vivienda y con deudas.
PROPUESTAS DE SOLUCIÓN
- Creación de un Servicio de Asesoramiento especializado en temas financieros de sobreendeudamiento e hipotecas que tenga en cuenta a la participación activa de la sociedad civil a través de las organizaciones de base, es decir, al menos de forma consultiva tener en cuenta para ello a las asociaciones de consumidores. Educar y asesorar en temas financieros por la propia banca no es una medida adecuada teniendo en cuenta la falta de transparencia con la que tienden a actuar y el punto de vista parcial que pueden adoptar.
-La Generalitat de Cataluña pretende también hacer una política de incentivos para favorecer que la banca apruebe las daciones en pago con opción a alquiler. Así, se establecerán convenios con las entidades financieras de forma que la Generalitat avalaría las operaciones permitiendo al deudor quedarse en la vivienda en forma de alquiler. Es por tanto necesaria una actuación inmediata por nuestra parte, dirigirnos a la Generalitat e interpelar por una revisión de estas medidas, tanto en la realización de unidades de asesoramiento como en las operaciones de pago, para que al menos de forma consultiva se cuente con las organizaciones de consumidores.
- Reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la regulación de la dación en pago: necesidad de regulación de las ejecuciones hipotecarias y centrar la movilización, la lucha y las reivindicaciones en la dación en pago al 100% del valor de tasación. La clave para ello podría ser modificar los Artículos 640 y 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los que se plantea, dentro del proceso ejecutorio, la posibilidad de llegar a un acuerdo entre las partes evitando la subasta. Se debería introducir de forma obligatoria o bien la aceptación de toda la deuda en dación (puesto que en su día el banco ha aceptado la tasación de la vivienda por un valor que además son ellos mismos quienes lo dan, ahora habrían de acogerse a dicha tasación y no a la tasación actual) o bien, por ejemplo, la entrega de la vivienda a un API para venderla a un precio mejor (evitando la subasta, pues actualmente las subastas se quedan desiertas) y en un periodo de tiempo determinado (por ejemplo, 6 meses), pudiendo el afectado permanecer en la vivienda hasta que se pueda entregar o vender.
-Exigir una verdadera política de alquiler asequible para todos los extractos sociales de diferentes edades, revisando las opciones que hay de pasar en el futuro de alquiler a compra y primen la vivienda como un derecho social. Se pide una mayor inversión de la Administración en la política de vivienda, porque hasta ahora ha dejado el tema en manos del mercado y el lucro especulativo del suelo. Si la Sanidad y la Educación en España es deficitaria, ¿porque la de vivienda no puede serlo también, si se trata de un elemento que la sociedad reclama?
- Mayor coordinación entre el gobierno, los servicios sociales, la administración local y la autonómica o provincial.
-Establecimiento de ayudas especiales para las familias y personas que hayan sufrido una situación de embargo o se encuentren en situación de sobreendeudamiento extremo y sin recursos económicos para afrontar necesidades básicas, evitando la exclusión social y financiera que miles de personas está a día de hoy sufriendo (viviendas protegidas, ayudas para alquiler, necesidades básicas, etc).
-Promover el cooperativismo: otorgar a cooperativas de constructoras y promotoras licencias o convenios con la administración local para la creación de viviendas con una serie de limitaciones en las concesiones y venta futura de los inmuebles, de forma que el precio tienda a mantenerse y no se utilice la vivienda como elemento de lucro.
- Exigir a las cajas unas actuaciones sociales inmediatas a través de la Obra Social. Si uno de sus objetivos fundacionales es la reconducción de parte de sus beneficios en la propia sociedad y a nivel local, debemos tener un mayor nivel de exigencia con ellos. Está muy bien la labor cultural que realizan, pero en unos momentos como estos no deberían realizar ejecuciones hipotecarias, deberían utilizar los recursos de la Obra Social para, por ejemplo, sufragar las operaciones de dación en pago y en alquiler o adecuadas refinanciaciones y realizar una verdadera obra social para los propios impositores.
- Derecho de Tanteo y Retracto en las subastas por parte de la Administración, importante para poder paralizar el embargo, que la Administración (autonómica y/o local) tenga prioridad en la compra de aquellas viviendas embargadas y crear un parque de VPO en una zona concreta y problemática de un determinado municipio (Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda y Ley de Urbanismo). Esto además fomentaría la realización de la dación en pago al asegurarse los bancos y cajas la colocación de las viviendas adquiridas.
- Movilización social: es necesaria la movilización social para llegar al otro interlocutor. La sociedad ha de despertar de este letargo para reclamar estas medidas al Gobierno. Este Foro hipotecario puede ser un primer paso para recoger esas reivindicaciones pero si no se sale a la calle, no se reflejará la intención social y los afectados no se reconocerán con derechos propios. Actuaciones reivindicativas que permitan una legitimización moral de esas ayudas tan necesarias para la gente y de las reformas legislativas que planteamos.
- Paralización de los embargos hipotecarios hasta que no se de una respuesta social a las familias desalojadas (viviendas especiales, residencias, VPO, etc).
- Controlar y regular la forma en que se realizan las tasaciones: pueden ayudar a que en el futuro el precio de la vivienda no sea una nueva burbuja de especulación por parte de intereses económicos de la banca y demás agentes intermediarios (tasadores, registradores, notarios...). No podemos redefinir el concepto de hipoteca o limitar la concesión de crédito si no atendemos a la regulación de las tasaciones. Si basamos el modelo en la tasación de la vivienda, esta debe estar absolutamente regulada y supervisada y no seguir unas pautas parciales y subjetivas como hasta ahora se ha venido haciendo. |
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